潜看 | 棍骗采办、万万首付、工地停工，泰禾若何让中产“一夜返贫”？ -

腾讯新闻《潜望》李思

“说句开玩笑的话，我昨晚又做了噩梦，我梦见自己绑着炸药包与黄老板在泰禾总部同归于尽了。”此处所说的“黄老板”便是这个项目的开发商——泰禾集团创始人兼董事长黄其森，说此话的高祥是泰禾北京院子二期的一名业主。

由于泰禾集团前期资金短缺带来了一系列问题：至今仍未完全复工导致项目进度延期滞后，或无预售证、或无法网签、或监管账户资金被挪用、甚至有购房款并未打入监管账户、……项目面临“烂尾”的可能，对涉及该项目的520户业主造成了极大心理压力。

过去的数月，数百位担心泰禾出现问题的业主们通过微信微博等社交平台聚集在一起，曾经多次与泰禾进行交涉，业主代表也曾三次亲临泰禾院子二期售楼处“讨说法”，但每次得到的答复大同小异，“正在推进，近期一定会有结果”。

然而，事态并未朝他们期望的方向发展。

虽然大型地产商万科在7月末与泰禾集团控股股东签署了24.26亿元转让19.90%的股转协议，但这对债台高筑的泰禾集团来说可谓杯水车薪。9月8日，上海清算所信息显示泰禾集团2017年度第二期中期票据截至付息兑付日仍未收到兑付资金。这已是泰禾集团今年以来的第六笔债务违约。

面对愈演愈烈的资金危机，泰禾北京院子二期业主们——他们有私营企业主、有科技公司职员、有金融从业者……这些来自社会各行各业中产阶层，大多拥有令人艳羡的工作、幸福的家庭。当然也有一部分工薪阶层，将原本的房子出售之后租房买下泰禾院子二期的房屋。

如今，这些人因上千万元的购房款近于“打水漂”，不得不展开一场集体自救运动。不过，希望似乎渺茫。

监管账户资金被频频挪用，规模几近70亿

70与2.27是相差巨大的两个数字。业主们发现，泰禾北京院子二期的购房款中，近70亿元是被泰禾挪用的资金总量，而2.27亿元则是泰禾集团存入银行监管账户的购房款。资金被挪用，导致的直接结果是网签被叫停、项目本身无法正常进行——在拖欠了1亿元工程款后，于2019年国庆节前被迫停工。

发现问题后，先后三次派业主代表与泰禾集团进行沟通，分别是4月28日、5月15日与6月5日，三次的核心诉求只有两点：恢复网签与早日复工。三次沟通得到的回复如出一辙，“正在推进，近期一定会有结果。”

也就在6月5日，北京市住建委协调“五方会谈”商讨院子二期解决方案。北京市朝阳区房管局、债权人华融荣德、监管银行大连银行、施工单位中铁公司、开发商泰禾锦绣等共同形成《关于泰禾丽景家园项目恢复网签工作会会议纪要》。

这次会议纪要其中内容包括：“恢复北京院子二期网签资格”；“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”；“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设，不得用于其它工程建设”。

随着网签的恢复，泰禾北京院子二期进入尾款自救阶段——通过业主的购房尾款与银行按揭贷款支撑项目的后续建设。上述会议纪要显示，该项目预期回款8.2亿元，后续主体结构（不包括园林绿化等工程）需要建设资金7.22亿元。这意味着，网签后回款刚刚可以覆盖主体工程建设费用。

但是，监管账户仅有的资金后期仍被“挪作他用”。业主们在7月底发现，预售监管账户支出的2560万元中，仅有960万元用于工程款，其余1600万元转入芜湖融普明投资中心，用于偿还泰禾集团欠中国华融的债务。中国华融是泰禾集团的债权人，泰禾集团将北京院子二期的土地证以40亿元的抵押债权金额抵押给中国华融。

泰禾集团与中国华融给业主们的解释是，1600万元由法院强制执行划扣给芜湖融普明投资中心。但根据泰禾院子二期业主们获得的信息，这次划扣并非法院强制执行，而是双方在2020年6月下旬达成和解协议，共同申请完成划扣。

“中国华融与泰禾集团既没有告诉法院这个账户是监管账户，也没有告诉法院账户里的钱不够建设工程款，更向法院隐瞒了五方会议《会议纪要》里明确要求：监管账户的钱只能用于项目叠拼产品工程建设。”泰禾北京院子二期业主表示。

他们认为，中国华融与泰禾集团的行为，严重违反了《北京市商品房预售资金监督管理办 法》。该办法中规定，“商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对 重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。”

迟迟不网签，其中猫腻逐渐显露

对于大多数中国人来说，购置房产是一生当中发生频次较低的行为，这也意味着如果不是专门的炒房客或从业人员，并不十分熟悉房地产交易中纷繁复杂的环节，因此地产商或房产中介通常占据了更主动的地位。

“交了钱之后再就没管这个事，就等着通知网签。”张丽告诉腾讯新闻《潜望》，3月份的时候，销售说大概5-6与份进行网签；5-6月份的时候，销售有说9-10月份进行网签；等到2010年年底，销售说监管层在统一“卡”豪宅预售证，网签再次无望。

2020年初一场突如其来的新冠疫情，几乎让一切正常运转停摆。直到2020年4月疫情逐渐得到控制，一切开始逐渐恢复正常。“住在周围的业主4月份散步的时候，发现有些不对劲。”张丽说。

附近和泰禾同时拿地的项目，随着新冠疫情得到控制已全面复工，而泰禾工地上只有三三两两的几个工人。工程进度也明显慢于其他项目。“远洋地产的项目与泰禾是同期的，但远洋的项目已经封顶了，而泰禾只有一栋楼封顶，北区很多楼宇甚至未出地面。”

此时，业主们通过社交媒体三三两两产生联系，最终聚集了上百户业主。大家彼此核对信息后发现，泰禾院子二期无非存在以下问题：84套合院没有预售证就已经对外销售；196套房屋的业主至今没有网签；240套房屋的业主虽然已网签，但涉及到提前放贷还款的问题。

这些业主们互通信息后的直觉，“泰禾是不是要出问题了？”大家各自在自己能力范围内找寻各种可能的线索：或没有网签、或只有POS机刷卡凭证、项目迟迟不开工、监管账户资金不足……

发现监管账户仅剩2.27亿元，北京市朝阳区房管局在5月份向业主回复称：2019年3月份发现资金监管账户资金不足，在2019年4月11份停止了泰禾北京院子二期的网签。由于泰禾一直未能交齐符合网签的最低资金额度，住建委因此未重新获得院子二期的网签。

“资金监管账户里的钱，本来是用来建这个项目的，但是被泰禾挪用了。”业主杨乐告诉腾讯新闻《潜望》。业主们互相核对信息后才发现，他们当初在泰禾售楼处支付购房款时，泰禾要求“未网签”与“已网签”的客户将购房款打入了不同的银行账户。两个账户的开户行虽然都为大连银行北京分行营业部，但是账户名称和银行账号差异微乎其微。

“一般人根本看不出来什么意思，后来我们才知道‘未网签’的账户根本不是银行的监管账户。”“未网签”账户名称为北京泰禾锦绣置业有限公司，“已网签”账户名称为北京泰禾锦绣置业有限公司泰禾丽景家园，银行账号也仅仅存在后三位的差别。

不仅仅是网签问题，北京院子二期甚至还销售无预售证的房子：当时北京院子二期仅拿了一张预售证，谁知，那个预售证根本不包括合院部分，然后链家的销售为了卖房，不仅欺诈大家有销售证，还用1.5万元的好处费作诱饵，鼓励潜在购房者尽快下单。

一位泰禾北京院子二期业主表示，交齐对应购房款后，泰禾集团销售人员将泰禾与购房者之间所签合同为草签合同，并非正式的网签合同为由，将草签合同收回。因此，长达一年半的时间，他手中唯一的“购房证明”仅是当时用POS机刷取的金额凭证。经过4个多月的努力，直到今年9月份陆续发放了大小叠院的合同。

甚至有200余户业主，在房屋未封顶之前就开始向银行还贷，这其中主要涉及的银行有工商银行和建设银行。这些业主最终查询的结果显示，之所以银行向开发商发放贷款，是因为相关监理公司出具了封顶证明。

“他们把银行的业务员带到现场，跟我们说可以提前办贷款，提前还款。”业主私营企业主梁博告诉腾讯新闻《潜望》，当时也提出了质疑，但泰禾集团提出在封顶之前这段时间可以按贷款额的8%进行贴息。“作为业主方也有点占小便宜的贪念，就提前办理了贷款。”

看中泰禾品质，几乎压上全部家底

偌大的沙盘上，错落有致地排列着一幢幢精美的中式建筑模型，泰禾过往的项目显示在LED屏幕上来阐释展示墙赫然显示着“匠心泰禾”四个大字。负责接待高祥的销售经理一边对着沙盘专业有素地介绍着即将开盘的北京院子二期，270度采光、冰莹石布局、纵列排布、干挂石材外立面……一边询问高祥的预算及中意户型。

2018年4月29日是五一小长假的首日，上午9时许北京院子二期刚刚开门，首个到店客户高祥慕名而来。自2017年年底打算购房开始，高祥几乎跑遍了北京城所有的售楼处，二手房也看了不下500套，但仍然没有令他十分满意的，直到接触到泰禾的“院子系”。

“当时新中式非常流行，我自己也比较喜欢传统中国风的建筑。”高祥告诉腾讯新闻《潜望》，走访过的许多新中式住宅，开发商当时所标榜的“新中式”大多千篇一律，甚至只是将建筑更换成自己的名字而已，只有看到泰禾的已有项目时记忆深刻，“喜欢得不得了”。

泰禾的已有项目，即泰禾北京院子。该项目是泰禾集团于2013年在北京建成的首个项目，位于北京市朝阳区孙河乡的中央别墅区。泰禾北京院子当年的成功，为泰禾在北京开疆拓土奠定了坚实基础。北京院子二期刚开始启动时，许多潜在业主都跃跃欲试。

留下姓名、预算和意向信息后，客户经理告诉他可以以登记号排名可以优先选房，并嘱咐他随后开盘时通知。一个小时的时间，现场零零散散来有10多户看房者，门外已经排起了几十米的长队，“现场特别火爆”。高祥说。

北京院子小叠院在当年十一期间率先正式开盘。虽然对小叠院的面积有些许不满，高祥开盘当天还是交纳50万元参与了小叠院的认购。直到带父母参观万小叠院的样板间，看到局促的居住面积，高祥彻底放弃并进行退款申请。

直到2019年1月，北京的房地产市场几乎被泰禾北京院子二期广告所垄断。泰禾销售此时再次联系高祥，告诉他公司近期进行促销活动，大叠院的价格目前已降至1600万元左右。这一价格恰恰落在了高祥的预算期间，高祥当天支付50万定金，并在2月份交齐首付款600万元。

一年半时间过去，600万元首付款很可能有去无回。家人的不理解、开发商的一味拖延与监管之间的互相推诿，让高祥不安。“像我们这种家庭，承担的风险和压力非常大。”高祥说，“600多万的首付款，也是过去8年时间拼命流汗挣出来的，真担心这600多万打水漂。”

“要说一点都不后悔那是骗人的，但是现在再后悔也得咬着牙往前走，”高祥说，因为业主们即使想退房钱也一时半会儿拿不到手。“据说北京集团总部最可怜的时候账面上不到300万。一个上千亿市值的开发商集团总部账户不足300万，说给谁谁信？可想而知他们的资金链紧张到了什么程度？”

“芳芳日记说，时代的一粒沙，落到每个人头上就是一座山。换句话说，开发商头上的一座山，落到我们每个业主身上就连带着我们一起杀死了。泰禾2000多亿元外债的这座山，砸下来砸的不仅仅是泰禾，还有无数买了泰禾项目的业主们。”他说，真担心有一天醒来，看到这家公司倒闭的消息。

而另一位业主则表达了不同观点“泰禾现在是死是活我们根本不关心，我们不关心会不会引入战投，我们也不关心会不会破产，我们只关心我们监管账户的资金会不会被挪用，北京院子二期项目会不会烂尾。”，她说，“这是我们几代人的身家性命。”

（应采访者要求，文中高祥、杨乐、张丽、梁博为化名）

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